Oб ипотеке

Ипотечный брокер — кому, насколько и зачем необходим?

Характерная примета времени — «бизнес-словарь» наших соотечественников пополняется едва ли не ежедневно. Узкоспециальная терминология все теснее вплетается в обиходную речь. Любой образованный человек способен толково объяснить, что скрывается за понятием «брокер». Но кто такой ипотечный брокер, в чем заключается его основная задача, и почему без него достаточно трудно разобраться во всем многообразии программ ипотечного кредитования?

Ничто не возникает просто так

Есть люди, которые предпочитают все делать лично – чинить автомобили, клеить обои либо заниматься самолечением. Каждое из этих интересных занятий требует знаний и умений. Их можно приобрести – долгим, тернистым путем проб и ошибок,— а можно поручить дело профессионалу, оплатив его услуги.

Во времена, когда жилье только становилось предметом рыночных взаимоотношений, число персонажей рынка недвижимости ограничивалось его главными участниками — продавцом и покупателем.

Возникновение риелторских услуг ознаменовало открытие следующего этапа — приобретатель получил возможность перекладывать на посредника поиск и оценку жилья, а заодно рассчитывать на помощь в необходимом оформлении сделки. С возрождением жилищного строительства увеличение предложения требовало расширения финансовых возможностей потребителя — так возникла ипотека.

Развиваясь, ипотечное кредитование естественным порядком разветвилось на перечень структурированных условий. Сегодня таких программ на кишиневском рынке под три десятка. На рынках недвижимости Украины, Румынии, России, не говоря уже о западных странах, численность ипотечных программ измеряется сотнями.

Выбрать из них оптимальную для конкретного соискателя кредита и призван ипотечный брокер. Впрочем, его миссия заключается не только в этом.

Посредник посреднику рознь

По сути, ипотечный брокеридж — услуга посредническая. Однако это именно тот случай, когда посредничество оптимизирует затраты.

В чем заключается «оптимизация»? Прежде всего, в очевидной экономии времени. Даже если вас не пугают финансовые таблицы, и вы получаете удовольствие от чтения сугубо юридически изложенных положений договоров, а при этом общение с банковским работником вы воспринимаете, как беседу с волшебником в голубом вертолете, то на все перечисленные увлекательные занятия вам потребуется от одной недели до месяца. Таков только первый этап — «ознакомительный».

Допустим, вы выбрали понравившуюся программу заслуживающего доверия банка, и вступили в этап второй — «сбор документов». Что это такое в наших условиях — взрослым людям объяснять нет необходимости. Собрать придется два пакета документов: один — о вашей финансовой состоятельности, другой — дающий исчерпывающее представление об объекте недвижимого имущества, на приобретение которого вам необходимо получить кредит. Практика показывает, что период времени, затрачиваемый на сбор документов, составляет 5-7 дней (безусловно, при условии, что вам известен перечень необходимых документов и источники их получения).

Следующий этап — «ожидание решения банка». На этом этапе от вас уже ничего не зависит — можете отдохнуть. «Отдых» нередко растягивается на 1-3 недели, а итогом описанной эпопеи (занявшей добрую часть вашей жизни) может стать отказ банка в предоставлении кредита даже без объяснения причин.

Обратившись «в начале пути» к ипотечному брокеру, на каждом из этапов вам удастся сэкономить время и избежать обращения в тот банк, где получить кредит невозможно. (Кстати, даже при самом грустном развитии событий вы, во всяком случае, о банковском отказе узнаете гораздо раньше, чем в случае самостоятельного поиска займа).

Другая немаловажная «статья расходов» потенциальных ипотечных клиентов — это пресловутые нервы. На web-страницах можно отыскать множество описаний мытарств граждан, добивавшихся ипотечных кредитов. Большая часть сюжетов таких рассказов основана на неудачно сложившихся отношениях между банковским работником и соискателем. В результате — отказ. Ипотечный брокер же в выдаче вам кредита ЗАИНТЕРЕСОВАН, и отношение к нему со стороны банка — как к деловому партнеру, а не как к «человеку с улицы». Вашу финансовую состоятельность он доказывает не на первичном уровне, а, как минимум, перед руководителем соответствующего департамента кредитующей организации.

И, наконец, о деньгах. Даже если упомянутую экономию времени и нервов кто-то посчитает несущественной, то не считаться с реальным снижением финансовых затрат по меньшей мере неразумно. На первый взгляд, оплата посреднических услуг увеличивает общую сумму денежных расходов заемщика. Но при более осмысленном подходе приходит понимание: кредитующих банков и небанковских организаций немало, ипотечных программ еще больше; процентные ставки, сроки, первоначальные взносы — различны. Помимо заявленных годовых процентных ставок существуют определенные банковские комиссионы — разовые (при выдаче), ежемесячные или ежегодные (за администрирование счета, за реструктуризацию и пролонгацию кредита, за досрочное погашение) и прочая и прочая. Периодически на рынке появляются новые кредитные продукты. Очевидно, что комплексный подход к анализу всех указанных позиций приводит к изменению общей картины затрат. При оптимальном сочетании всех необходимых условий экономия может составить несколько тысяч евро или долларов США. В этом случае двухпроцентный брокерский комиссион — ничтожен в сравнении с объемом сэкономленных средств.

Следует также добавить, что если в общем пакете услуг ипотечного брокера присутствует риелторская составляющая, то есть выбор ипотечной программы сочетается с подбором конкретной квартиры, то, учитывая существующий ценовой диапазон, разница только в 20 евро за кв.м., к примеру, в масштабе квартиры среднего метража (около 60 кв.м.) оборачивается в 1200 евро «на выходе». И это — не предельные скидки, которых может добиться ипотечный брокер.

На что рассчитывать?

Отличительная черта ипотечного брокериджа как услуги — лояльность по отношению к клиенту. Вам начинают помогать, как только вы переступили порог соответствующего агентства. В этом смысл его существования. Клиент — единственный участник рынка, от которого зависит ипотечный брокер. Независимость от банков и строительных компаний обеспечивает беспристрастность брокера в оказании услуг. А оплата по достижении конечного результата служит гарантией того, что получение клиентом кредита перешло в разряд забот ипотечного брокера. Кроме того, участие брокера повышает защищенность всего процесса от различных рисков, в чем заинтересованы не только клиенты, но также банки и строительные компании.